Startup-Branche forciert Büroknappheit an Top-Standorten

Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – das sind Deutschlands Top-Bürostandorte. Neben ihrem Top-Status haben sie dabei aber auch noch etwas anderes gemeinsam: Seit einigen Jahren schon kämpfen sie mit sinkenden Leerstandsquoten. In Berlin und Stuttgart liegt die Leerstandsquote beispielsweise bei nur noch 2,1 Prozent. Verantwortlich dafür ist nicht nur die insgesamt gute Konjunkturlage, sondern auch die Zunahme bürointensiver Tätigkeiten und Branchen – insbesondere im Startup-Bereich. Das hat Konsequenzen für die Bürosuche. Schaut man sich die jüngsten Zahlen zu den Büroflächenumsätzen im letzten Jahr an, so erscheinen die teilweise historisch niedrigen Leerstände freilich nicht gar mehr so verwunderlich: So wurde laut dem Büromarktbericht der Angermann Real Estate Advisory AG etwa in Berlin in 2017 ein Büroflächenumsatz von 928.000 m² erzielt. Das bedeutet zum dritten Mal in folge ein Rekordergebnis. Auch in Hamburg konnte im letzten Jahr mit 654.000 m² umgesetzter Bürofläche ein neuer Rekord eingefahren werden.
In Frankfurt wurde mit 741.000 m² vermieteter Bürofläche gegenüber dem Vorjahr sogar ein Umsatzplus von unglaublichen 44 Prozent verzeichnet – immerhin das zweitbeste Jahresergebnis aller Zeiten. In Stuttgart und Düsseldorf ging es in 2017 demgegenüber gemächlicher vonstatten; Rekorde blieben nach sehr guten Vorjahresergebnissen dieses Mal zwar aus, gleichwohl waren die Vermietungsleistungen immer noch überdurchschnittlich gut. Schließlich sind die Spitzen- und Durchschnittsmieten überall angestiegen – dabei besonders stark vor allem in Berlin (Spitzenmiete: 35 €/m²; Durchschnittsmiete: 18,60 €/m²) und Stuttgart (Spitzenmiete: 24,30 €/m²; Durchschnittsmiete: 13,70 €/m²).

Ursachen für die Büroflächenverknappung

Angesichts der gerade dargelegten Vermietungsleistungen ist es kaum überraschend, dass die Leerstände immer weiter sinken. Das zur Verfügung stehende Angebot geht zurück, während nicht genügend neue Büroflächen gebaut oder erschlossen werden. Zwar stehen laut Angermann etwa in Berlin einige Neubauprojekte in der Pipeline und kurz vor Fertigstellung; allerdings seien die Vorvermietungsleistungen bereits derart hoch, dass netto nur noch 20 bis 25 Prozent der neu gebauten Räume im Endeffekt tatsächlich als Leerstände zur Verfügung stehen würden.
Hinzu kommt die ausgesprochen gute Konjunkturlage in der Bundesrepublik. So ist das BIP dem Bundesfinanzministerium zufolge im letzten Jahr um 2,2 Prozent weiter gewachsen. Auch das Volkseinkommen – und damit verbunden die Kaufkraft – stieg um 4,1 Prozent. Analog sank die Arbeitslosigkeit um 5,9 Prozent. Zudem deutet auch das ifo-Geschäftsklimaindex auf eine auch weiterhin hervorragende wirtschaftliche Situation hin. Dass dies ideale Bedingungen für Unternehmensneugründungen sind, liegt auf der Hand. Insbesondere die Startup-Branche floriert dabei nach wie vor. Dies macht sich in der Entstehung von immer mehr Bürocentern beziehungsweise sogenannten Coworking-Spaces bemerkbar, worauf Angermann hinweist. Auch immer mehr Großunternehmen verlegen Arbeitsplätze in solche gemeinschaftlichen Bürostätten. Möglich wird dies durch die Struktur moderner Tätigkeiten, die oftmals nicht mehr als einen Laptop als Arbeitsutensil sowie einen Internetanschluss erfordern. Freilich macht es da weniger Sinn, viel Geld für übergroße, vollausgestattete Büroräume auszugeben. In Anbetracht der momentanen Situation auf den deutschen Büromärkten wird allerdings auch dies zunehmend in Kauf genommen, da man ansonsten im »worst case« ganz ohne Büroräumlichkeiten dastehen könnte.

Bei der Suche auf neue Immobiliensuchkonzepte setzen

Um eine solche Notlage tunlichst zu vermeiden, empfiehlt es sich deshalb mittlerweile auf neuartige Immobiliensuchkonzepte zu setzen. Solche bestehen beispielsweise darin, dass sie eine Online-Immobiliensuche mit einer Beratung durch lokale, das heißt ortskundige, Makler kombinieren. Auf diese Weise kann das bestehende Büroflächenangebot einer Stadt viel eng-maschiger erfasst und sondiert werden. Die Suche fällt also weitaus bedarfsgerechter und effizienter aus. Schließlich sei aber noch betont, dass selbst diese innovativen Suchstrategien einen nicht davon befreien, genügend Zeit für die Suche einzuplanen. Man sollte sich folglich rechtzeitig umschauen und vorausschauend planen.

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