Mezzaninfinanzierung für Immobilien

Als Bauträger und Projektentwickler kennt man folgendes Problem. Man plant ein neues Immobilienprojekt, ist an der Finanzierung dran, doch das Eigenkapital reicht nicht aus. Als Bauträger oder als Entwickler arbeitet man oftmals an mehreren Projekten gleichzeitig und muss diese finanzieren. Je größer ein Projekt wird, desto mehr Kapital wird auch benötigt. Zudem bekommen die Projektentwickler erst nach der Fertigstellung des Immobilienprojekts die Investition zurück. Dieser Umstand führt dazu, dass es bei Bauträgern zu finanziellen Engpässen kommen kann.

In der Regel ist es so, dass bei großen Immobilienprojekten je nach Struktur zwischen 5 % und 40 % der Gesamtinvestitionskosten als Eigenkapitalanteil fällig werden.

Eine Möglichkeit, um dieses Problem zu entgehen ist die Mezzaninfinanzierung.

Was ist die Mezzaninfinanzierung und wo liegen die Vor- und Nachteile? Diese Fragen werden wir in diesem Beitrag beantworten!

Was ist eine Mezzaninfinanzierung?

Mezzaninkapital ist auch unter dem Begriff Hybridkapital und bezeichnet eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital. Der Begriff leitet sich von dem italienischen Wort „Mezzo“ ab, was so viel wie „Mitte“ bedeutet.

Schon seit einiger Zeit nutzen Banken, Bauträger oder auch andere Institutionen dieses Finanzinstrument, um das Eigenkapital zu ersetzen. Die Besonderheit von Mezzaninkapital? Man kann es sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus rechtlicher Sicht flexibel auslegen und sowohl dem Eigenkapital als auch dem Fremdkapital zuordnen.

Von Banken wird das Mezzaninkapital dem Eigenkapital zugeordnet und dies erleichtert die Baufinanzierung deutlich. In der Regel wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert oder gestellt werden kann.

Als Mezzaninkapitalgeber hat man häufig ein erhöhtes Risiko als bei anderen Finanzierungsinstrumenten. Im Gegenzug dazu bekommt dieser oft einen fest vereinbarten Darlehenszins oder auch einen Gewinnanteil.

Laufzeiten einer Mezzaninfinanzierung betragen in der Regel zwischen 5 – 15 Jahren und können flexibel gestaltet werden. Also sind die Rückzahlungsmodalitäten sehr variabel, je nachdem ob das Kapital dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen ist.

Vorteile der Mezzaninfinanzierung?

Eine Mezzaninfinanzierung hat viele Vorteile zu bieten, die für die große Beliebtheit des Finanzierungsinstruments sorgen.

Einerseits ermöglicht diese Form der Finanzierung, dass man als Bauträger beispielsweise mehrere Projekte gleichzeitig realisieren kann, ohne auf mehr Eigenkapital angewiesen zu sein. Auch wird die Kreditfähigkeit desjenigen verbessert, der Mezzaninkapital aufnimmt. Dies sorgt für mehr unternehmerischen Handlungsspielraum.

Weiterhin kann man Mezzaninkapital flexibel auslegen. Es kann als Junior Loan, es kann als stille Beteiligung oder als Joint Venture realisiert werden.

Auch bieten Projekte, die mit einer Mezzaninfinanzierung realisiert wurden, Potenzial für längerfristige Zusammenarbeit. Mezzaninkapitalgeber arbeiten gerne langfristig mit Ihren Partnern zusammen, da es sich als eingespieltes Team angenehmer arbeiten lässt.

Nachteile einer Mezzaninfinanzierung?

Wie viele andere Dinge auch hat auch die Mezzaninfinanzierung einige Nachteile. Zum einen sind die Kosten deutlich höher als bei normalen Fremdkapital, weil dort auch die Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten sind.

Auch werden Gewinne teilweise reduziert, da Unternehmensgewinne zum Teil auch an die Mezzaninkapitalgeber abgeführt werden müssen.

Das Darlehen ist häufig auch zeitlich befristet, was wiederum bedeutet, dass das Geld nach dem Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss.

Wie kann Mezzaninkapital bereitgestellt werden?

Das Mezzaninkapital kann auf verschiedene Art und Weise bereitgestellt werden und auch außerhalb der Immobilienwelt genutzt werden. Im Vertrag, welcher zwischen Mezzaninkapitalgeber und Nehmer geschlossen wird, wird festgehalten, welche Form das Darlehen annimmt.

Bei der stillen Beteiligung leisten Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage und erhalten im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung.

Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.

das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.

das Nachrangdarlehen, Bei diesem Darlehen wird dem Anleger kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung gestellt und im Gegenzug erhält dieser attraktive Zinsen dazu.

Fazit

Mezzaninkapital ist nicht umsonst bei vielen Projektentwicklern und Bauträgern beliebt. Es schließt quasi die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital und verbessert die Finanzierungskonditionen. Natürlich hat diese Form der Finanzierung auch ihre Vor- und Nachteile, doch am Ende ist es auch von der individuellen Situation des Bauträgers abhängig, ob sich das Finanzierungsinstrument lohnt oder nicht.