Immobilienbewertung: Welche Faktoren haben einen Einfluss?

Es gibt viele Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Einige Immobilien erfahren im Lauf der Zeit eine enorme Wertsteigerung, andere verlieren dagegen an Wert. Gründe dafür sind Änderungen in den zentralen Kennwerten der Bewertung. Wertgutachten zu erstellen, ist ein Vor-Ort-Termin mit https://www.dortmunder-immobilienbewertung.de/ zwingende Voraussetzung. Dabei werden sämtliche Faktoren, die den Wert beeinflussen, aufgenommen.

Die Lage der Immobilie

In einer beliebten Gegend sind Immobilien viel Geld wert. Dazu gehört die Region, in der sich das Objekt befindet. Eine Immobilie in der Stadt ist meist mehr wert als eine in der ländlichen Region. Aber Vorsicht: wenn der allgemeine Trend sich mehr auf die ländliche Gegend ausrichtet, spiegelt sich das auch preislich aufgrund der entsprechenden Nachfrage wider.

Ein Einfluss haben die demografische Entwicklung und die allgemeine Attraktivität der Wohnlage.
Beim Kauf einer Immobilie ist die Mikrolage wichtig. Dazu gehören die Entfernung zum nächsten Supermarkt, die Apotheke, Kinderstätten, Schulen, Bahnstrecken, Anbindung an Autobahn und weitere für den täglichen Bedarf relevante Gegebenheiten.
Bei Gewerbeobjekten ist die infrastrukturelle Lage wichtig. Einfache und schnelle Erreichbarkeit für Kunden und Lieferanten sind dabei im Vordergrund.
Für Investoren sind Immobilien interessant, die eine dauerhafte Mieteinnahme garantieren bei relativ geringen Instandhaltungskosten.

Zustand, Ausstattung und Alter der Immobilie

Drei Faktoren, die den Wert einer Immobilie erheblich mitbestimmen. Ein Pool, ein Balkon oder eine Sauna können den Wert steigern. Eine Immobilie, die seit Jahrzehnten nicht mehr renoviert oder modernisiert wurde, löst eventuell kein Kaufinteresse mehr aus, da die Investitionskosten enorm hoch werden können.
Das bedeutet, dass eine Immobilie durch beispielsweise einer energetischen Sanierung automatisch eine Wertsteigerung erfahren kann. Weitere Ausstattungsmerkmale wie die Wahl der Fliesen im sanitären Bereich, die Anordnung der Räume und deren Größe, Beschaffenheit der Küche, Raumfläche wie auch Raumhöhe, Art und Alter des Heizaggregats im Untergeschoss, Vorhandensein einer Einliegerwohnung, Stellplätze, Garagen und technische Ausstattung der Immobilie sind alles Faktoren, die den Preis deutlich mitbestimmen.

Um einen Zustand der Immobilie festzustellen, kann es durchaus sein, dass weitere Fachgutachter zurate gewogen werden, wie zum Beispiel ein Statiker, wenn der Verdacht besteht, dass eine tragende Wand entfernt wurde und sich das auf die Statik des Hauses auswirkt. Bei Verdacht auf Schädlingsbefall kann auch hier ein spezieller Fachgutachter hinzugezogen werden. Fäulnis im Dachstuhl wird vom Fachgutachter für Holz in Augenschein genommen.

Externe Faktoren beeinflussen den Immobilienwert

Hier sei die generelle Entwicklung des Immobilienmarktes angemerkt. Ist die Nachfrage nach Immobilien hoch und dem gegenüber das Angebot gering, steigen automatisch die Preise der verfügbaren Immobilien. Genauso umgekehrt. Sind mehr Immobilie auf dem Markt verfügbar, als es Nachfrage gibt, muss man das Objekt eventuell weit unter dem erwarteten Preis verkaufen.

Zudem beeinflussen die gestiegenen Preise bei der Beschaffung von Baustoffen die Wertermittlung.
Der Betrag, der für ein sanierungsbedürftiges Objekt angestrebt wird, kann aufgrund der teureren Beschaffungspreise für Baustoffe durchaus weit unterschritten werden, da die Sanierungskosten um ein Vielfaches angestiegen sind.

Die Inflationsrate spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle. Anziehende Kaufpreise werden seitens der Fachleute auf dem Immobiliensektor auch für die Zukunft prognostiziert.
Zu den online angebotenen Immobilienwert-Rechnern sei gesagt, dass sie lediglich für eine grobe Ersteinschätzung ausreichen. Den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie kann nur ein Gutachter vor Ort feststellen. Er stellt die individuellen Faktoren feststellen, die sich positiv wie negativ auf den Wert der Immobilie auswirken.

Die Dokumentation einer Immobilie

Der Immobiliengutachter bemüht sich darum, alle zum Objekt gehörenden Dokumente zusammenzutragen.
Zur Dokumentation gehören unter anderem:

EINFAMILIENHAUS

• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Baujahr der Immobilie
• Katasterplan
• Bauunterlagen
• Nennung der Wohnfläche
• Energieausweis

MEHRFAMILIENHAUS

• Grundbuchauszug
• Nennung der Grundstücksgröße
• Baujahr der Immobilie
• Katasterplan
• Bauunterlagen
• Angaben zu Wohn- und Nutzflächen insgesamt
• Hinweise zur Miethöhe

EIGENTUMSWOHNUNG

• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Teilungserklärung
• Baujahr der Immobilie
• Katasterplan
• Energieausweis
• Angaben zu Wohn- und Nutzflächen insgesamt
• Angaben zum Hausgeld
• Hinweise zu Instandhaltungsrücklagen

GEWERBEIMMOBILIE

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Baujahr der Immobilie
• Katasterplan
• Bauunterlagen
• Angaben zur Nutzfläche insgesamt
• Angaben zur Miethöhe
• Angaben zum Hausgeld

OPTIONALE DOKUMENTATIONEN

Weitere Dokumente können sein:

• Baubeschreibungen
• Angaben zur durchgeführten Modernisierung
• Dokumente zum Denkmalschutz
• Angaben zu PKW-Stellplätzen
• Angaben zu Investitionskosten
• u.s.w.

Bezüglich der Dokumentation eines Objektes kann der Verkäufer einige Vorarbeiten leisten. Der Alltag zeigt aber häufig, dass meist nicht alle Papiere vorgelegt werden oder werden können. Der Immobiliensachverständige kennt die Quellen und Instanzen, um die Dokumentation zu vervollständigen.

Fazit

In Anbetracht der Summen und dem umfangreichen notwendigen Know-how, um alle Faktoren in eine Bewertung mit einfließen lassen zu können, sollten Sie nicht zögern, einen Gutachter hinzuzuziehen. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass es wenigstens zwei Arten an Gutachter auf dem Markt zu finden gibt.
Da der Begriff „Gutachter“ nicht geschützt ist, tummeln sich allerlei fähige wie unfähige, selbst ernannte Gutachter auf dem Markt.
Wenden Sie sich an einen öffentlich bestellten Gutachter. Er wurde durch öffentlich-rechtliche Institutionen (bspw. Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer oder Ingenieurkammer u. a.) geprüft und vereidigt.
Die Investitionskosten in einen Gutachter zahlen sich durch ein umfangreiches, stichhaltiges Gutachten aus.