Wertermittlung: Wie berechnet ein Makler den Angebotspreis für ein Haus?

Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Eigentümer nicht nur eine finanzielle Transaktion, sondern auch ein emotionaler Abschied. Oft stecken Jahrzehnte an Erinnerungen, Arbeit und Herzblut in den eigenen vier Wänden. Genau an diesem Punkt entsteht oft die erste große Hürde: Wie viel ist dieses Zuhause objektiv wert? Während Eigentümer oft den emotionalen Wert sehen, blickt der Markt rein auf Zahlen, Daten und Fakten. Hier kommt die Expertise ins Spiel. Ein erfahrener Immobilienmakler in Köln – www.dundb-immobilien.de fungiert in dieser Phase als neutraler Gutachter und Stratege, der die Brücke zwischen Wunschdenken und Marktrealität schlägt. Doch wie genau kommt dieser Preis zustande? Würfelt der Experte einfach eine Zahl oder steckt eine Wissenschaft dahinter? In diesem Artikel blicken wir hinter die Kulissen der professionellen Immobilienbewertung.

Der schmale Grat: Warum der richtige Startpreis über alles entscheidet

Bevor wir in die technischen Details der Bewertungsmethoden eintauchen, ist es wichtig zu verstehen, warum die Preisfindung der kritischste Schritt im gesamten Verkaufsprozess ist. Viele Eigentümer neigen dazu, den Preis zunächst sehr hoch anzusetzen – nach dem Motto: „Runtergehen können wir ja immer noch.“

Dies ist ein gefährlicher Trugschluss. Ein Immobilienmakler weiß aus Erfahrung: Eine Immobilie, die mit einem unrealistisch hohen Preis auf den Markt kommt, wird zum „Ladenhüter“. Interessenten, die den Markt genau beobachten (und das tun sie heute dank Apps und Suchaufträgen sehr intensiv), erkennen sofort, wenn ein Preis überzogen ist. Sie klicken das Inserat weg oder warten ab.

Wenn der Preis dann nach einigen Wochen oder Monaten schrittweise gesenkt wird, entsteht ein Stigma. Potenzielle Käufer fragen sich: „Was stimmt mit dem Haus nicht? Warum will es keiner haben?“ Am Ende wird eine solche Immobilie oft unter dem eigentlichen Marktwert verkauft („verbrannt“).

Andersherum verschenken Sie bei einem zu niedrigen Preis bares Geld. Die Kunst der Wertermittlung besteht also darin, den exakten „Sweet Spot“ zu finden – jenen Preis, der hoch genug ist, um Ihre finanziellen Ziele zu erreichen, aber attraktiv genug, um sofort Nachfrage zu generieren.

Die drei Säulen der Wertermittlung: Die Verfahren im Detail

In Deutschland ist die Immobilienbewertung keine reine Gefühlssache, sondern durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Ein seriöser Immobilienmakler orientiert sich bei seiner Einschätzung an denselben Verfahren, die auch vereidigte Gutachter nutzen. Je nach Art der Immobilie kommen drei verschiedene Methoden zum Einsatz:

1. Das Vergleichswertverfahren: Der Markt als Spiegel

Dies ist die am häufigsten angewandte Methode für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und klassische Doppelhaushälften in homogenen Wohngebieten.

Wie es funktioniert: Das Prinzip ist simpel, aber in der Ausführung komplex. Der Wert Ihrer Immobilie wird direkt aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der nahen Umgebung abgeleitet.

Die Herausforderung: Kein Haus ist zu 100 % gleich. Ein Immobilienmakler nutzt hierfür Zugriff auf große Datenbanken und – noch wichtiger – auf die tatsächlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Während Immobilienportale nur Angebotspreise (Wunschpreise) zeigen, sehen Profis die tatsächlichen Beurkundungspreise.

Der Makler nimmt diese Vergleichsobjekte und nimmt Zu- oder Abschläge vor. Hat Ihr Haus eine Garage, das Vergleichsobjekt aber nicht? Zuschlag. Liegt Ihre Wohnung im Erdgeschoss, die Vergleichswohnung aber im beliebten 1. Stock? Abschlag.

2. Das Sachwertverfahren: Wenn der Stein zählt

Dieses Verfahren wird meist bei freistehenden Einfamilienhäusern oder architektonisch besonderen Immobilien angewandt, bei denen es kaum direkte Vergleichsobjekte gibt und die Eigennutzung im Vordergrund steht.

Wie es funktioniert: Hier wird der Wert getrennt berechnet:

1. Der Bodenwert: Was wäre das Grundstück wert, wenn es unbebaut wäre? (Basierend auf den Bodenrichtwerten).
2. Der Gebäudesachwert: Was würde es kosten, das Haus heute in gleicher Art und Güte neu zu bauen? (Herstellungskosten).

Von diesen fiktiven Neubaukosten wird dann die sogenannte „Alterswertminderung“ abgezogen. Ein Haus aus dem Jahr 1980 ist natürlich weniger wert als ein Neubau. Aber: Wurde saniert (Dach, Fenster, Heizung), verringert sich diese Abnutzung, und der Wert steigt wieder.

Zum Schluss wird ein „Marktanpassungsfaktor“ angewendet. Denn selbst wenn das Haus rechnerisch 500.000 Euro wert ist („Steine und Mörtel“), kann es sein, dass in einer strukturschwachen Region niemand bereit ist, diesen Preis zu zahlen. Der Immobilienmakler kennt diesen Faktor genau.

3. Das Ertragswertverfahren: Die Immobilie als Geldanlage

Dieses Verfahren kommt bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz.

Wie es funktioniert: Hier interessiert den Käufer weniger, wie schön die Fliesen sind, sondern wie hoch die Rendite ist. Der Wert der Immobilie leitet sich primär aus den dauerhaft erzielbaren Mieteinnahmen (Reinertrag) ab.

Der Makler berechnet den Bodenwert und den Gebäudeertragswert getrennt. Ein entscheidender Faktor ist hier der Liegenschaftszins – eine Kennziffer, die das Risiko und die Verzinsung der Immobilienart in der spezifischen Lage ausdrückt. Je höher die sichere Miete, desto höher der Verkehrswert.

„Lage, Lage, Lage“ – und was noch? Die Mikro-Faktoren

Die oben genannten Verfahren bilden das mathematische Gerüst. Doch ein erfahrener Immobilienmakler weiß, dass die Mathematik nur die halbe Wahrheit ist. Der „Faktor Mensch“ und die spezifischen Eigenschaften der Immobilie spielen eine riesige Rolle. Hier geht die Arbeit des Maklers ins Detail:

Die Mikro-Lage

„München“ ist eine Makro-Lage. Aber liegt das Haus an einer lauten Hauptstraße oder in einer ruhigen Sackgasse? Blick ins Grüne oder auf eine Brandmauer? Wie ist die Nachbarschaftsstruktur? Wie weit ist es zum nächsten Supermarkt, zur Schule oder zur U-Bahn? Diese Nuancen können den Preis um zehntausende Euro verändern.

Der energetische Zustand (GEG)

Seit der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) ist dieser Punkt zum Preistreiber Nummer eins geworden. Ein Immobilienmakler muss heute genau analysieren:

• Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus?
• Wie alt ist die Heizung? Muss der Käufer sie sofort tauschen?
• Ist das Dach gedämmt?

Häuser mit schlechter Energiebilanz (Klasse G oder H) müssen heute mit deutlichen Preisabschlägen rechnen, da Käufer die Sanierungskosten vom Kaufpreis abziehen. Der Makler berechnet diese Abschläge realistisch, um böse Überraschungen bei der Preisverhandlung zu vermeiden.

Ausstattung und Schnitt

Ein Marmorbad aus den 80ern mag damals teuer gewesen sein, heute gilt es oft als „sanierungsbedürftig“. Ein moderner Grundriss (offene Küche, helle Räume) ist wertsteigernd, während viele kleine, dunkle Zimmer den Preis drücken. Auch Extras wie Smart-Home-Systeme, Wallboxen für E-Autos, hochwertige Einbauküchen oder ein Pool fließen in die Bewertung ein.

Online-Rechner vs. Vor-Ort-Termin: Der entscheidende Unterschied

Im Internet gibt es hunderte kostenlose Tools: „Immobilienwert in 2 Minuten berechnen“. Warum also einen Immobilienmakler kommen lassen?

Diese Online-Tools sind Algorithmen. Sie arbeiten mit Durchschnittswerten. Ein Algorithmus sieht nicht, dass Ihr Keller feucht ist (wertmindernd). Er sieht aber auch nicht, dass Sie gerade für 30.000 Euro einen Wintergarten angebaut haben oder dass Ihr Garten der einzige in der Straße mit Südausrichtung ist (wertsteigernd).

Ein Online-Rechner liefert eine Preisspanne, die oft so groß ist (z.B. „zwischen 350.000 € und 480.000 €“), dass sie für eine Verkaufsplanung nutzlos ist. Die individuelle Begutachtung vor Ort durch das geschulte Auge eines Experten ist durch nichts zu ersetzen. Der Makler „riecht“ und „fühlt“ die Atmosphäre des Hauses – ein Faktor, der später auch für den Käufer entscheidend sein wird.

Vom Verkehrswert zum Angebotspreis: Die Strategie

Nachdem der Immobilienmakler alle Daten gesammelt, die Grundbuchauszüge geprüft, die Wohnfläche nachgemessen und die Vergleichswerte herangezogen hat, ermittelt er den sogenannten „Verkehrswert“ (Marktwert).

Doch dieser Wert ist nicht zwingend der Angebotspreis im Exposé. Hier beginnt die Vertriebsstrategie:

• Der psychologische Preis: Liegt der Wert bei 505.000 Euro, kann es sinnvoll sein, mit 499.000 Euro in den Markt zu gehen, um die psychologische Hürde der halben Million zu unterschreiten und mehr Suchagenten auf den Portalen auszulösen.
• Der Verhandlungsspielraum: Ein professioneller Makler plant einen gewissen Puffer für Verhandlungen ein, ohne den Preis so hoch zu treiben, dass er abschreckt.
• Das Bieterverfahren: Bei sehr begehrten Objekten kann der Makler empfehlen, mit einem niedrigeren Startpreis zu beginnen, um einen Bieterwettstreit auszulösen, der den Endpreis oft über den eigentlichen Marktwert treibt.