Immobilienbewertung: Verfahren zur Bewertung

Sanierungen am Objekt selbst, oder Veränderungen in der direkten Umgebung, ändern den Wert einer Immobilie. Aber können Sie den Wert selbst ermitteln? Auf verschiedenen Portalen werden Online-Rechner zur Bewertung Ihrer Immobilie bereitgestellt. Damit können Sie eine erste grobe Einschätzung vornehmen, aber den exakten Wert ermitteln Sie damit nicht. Um all die Faktoren mit aufzunehmen, die in eine Bewertung einfließen müssen, um einen realistischen Wert zu erhalten, bedarf es eines Gutachters.

Welche Verfahren zur Bewertung einer Immobilie gibt es?

Die Berechnung kann auf unterschiedliche Arten erfolgen. Zugrunde liegt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird für die Wertermittlung bei Mietobjekten angewandt, nicht für selbstgenutzte Objekte. Für einen Investor steht dabei die Frage im Vordergrund, wie viel Rendite diese Immobilie abwirft und welche Aufwendungen zu erwarten sind. Die Lage, die Ausstattung und die Bausubstanz werden zwar auch berücksichtigt, sind aber nicht ausschlaggebende Kriterien bei dieser Betrachtungsweise.
Nachhaltig erzielbare Mieten sind hier enorm wichtig. Das bedeutet, dass Prognosen darüber erstellt werden, wie lange mit diesem Objekt möglichst hohe Einnahmen generiert werden können.
Kapitalanleger scheuen in der Regel das Risiko. Aus diesem Grunde versuchen sie möglichst in langfristig in Immobilien zu investieren, die langanhaltende Renditen versprechen.

Wo wird das Ertragswertverfahren angewendet?

• Mietwohnhäuser
• gemischt genutzten Grundstücken
• Bürogebäuden und gewerblichen Objekten

Bewirtschaftungskosten

Den Mieteinnahmen werden folgende Kosten gegenübergestellt, denn nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinertrag ist ausschlaggebend für eine Kaufentscheidung.

• Betriebskosten (Grundstückssteuer, Versicherungen, etc.)
• Verwaltungskosten (wenn Sie die Einheit nicht selbst verwalten können)
• Instandhaltungskosten (Neue Heizung, sanitäre Einrichtung, Dach neu eindecken, etc.)
• Mietausfallwagnis (leerstehende Wohnung)

Wichtig beim Ertragswertverfahren ist, dass Grund und Boden getrennt ermittelt werden, da die Nutzungsdauer unterschiedliche ist. Ein Grund nutzt sich im Gegensatz zu einem Gebäude nicht ab.

Vergleichswertverfahren

Diese Verfahren wird als das sicherste angesehen, wenn man den Verkehrswert eines Objektes ermitteln möchte. Hierin wird der Immobilienwert aus Verkaufswerten vergleichbarer Objekte und Grundstücke im Umfeld oder der Region abgeleitet. Abweichende Merkmale werden durch Zu- und Abschläge in der Bewertung wie https://www.immobilienbewertungaugsburg.de/ berücksichtigt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

• Baugrundstücke
• Eigentumswohnungen
• Reihenhäuser
• Doppelhaushälften

Die für den Vergleich herangezogenen Preise müssen aktuell sein, in ausreichender Menge vorhanden sein, und von Objekten stammen, die überwiegend vergleichbare Merkmale besitzen wie die zum Verkauf stehende Immobilie.
Im Zusammenhang mit dem Vergleichswertverfahren wird mit Zu- und Abschlägen gerechnet, um einen zutreffenden Wert des Objekts zu erhalten.

Nachfolgend sind einige Punkte, die Ab- oder Zuschläge erfahren, aufgeführt:

• Grundstücksgröße
• Grundstücksform (abgewinkelte Form, Eckgrundstück, Nord- oder Südgrundstück, Hanglage, etc.)
• Grundstückslage (Beeinträchtigung durch Verkehrslärm, Bahnhofsnähe, Nähe zu Gewerbe- und Industriegebiet, etc.)
• Erschließungszustand (bereits erschlossen oder kommen diese Kosten noch auf Sie zu)
  Bauliche Ausnutzbarkeit (Bsp. Verhältnis Wohnfläche zur Grundstücksgröße)
  vorhandene Bebauung (bebautes Grundstück hat einen anderen Wert als unbebaute, fallen
• Abräumarbeiten an, sind weitere Bebauungen möglich, etc.)
• Marktanpassung (Richtwerte werden angepasst, da der Markt sich ändert)

Liegen beim Vergleichswertverfahren nicht ausreichend vergleichbare Objekte vor, wird ein mittlerer Bodenwert vom Gutachterausschuss festgelegt. In diesen Fällen wird auf nächstgelegene Richtwerte zurückgegriffen.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren konzentriert sich mehr auf technische Merkmale. Es wird regelmäßig und überwiegend bei Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet, weil das Objekte sind, die schwer miteinander vergleichbar sind.

Der Sachwert setzt sich aus drei Komponenten zusammen:

• Bodenwert
• Wert der baulichen Anlage
• Wert der Außenanlage

Der ermittelte Sachwert ist erst einmal eine Orientierungshilfe. Der ermittelte Wert wird dann dem Markt angepasst. Der Gutachterausschuss bringt einmal im Jahr eine Marktanpassungstabelle heraus, an der man sich orientieren kann. Die darin enthaltenen Werte sind nicht statisch. Eine individuelle Anpassung ist zwingend notwendig und kann von einem Immobiliengutachter problemlos erstellt werden.

Fazit

Vielleicht sind Sie eingangs davon ausgegangen, eine Immobilienbewertung selbst durchführen zu können. Da aber sehr schnell errechnete Werte und realistische Werte auseinander driften können, sollten Sie sich – auch wenn es Kosten bedeutet – für einen bestellten Gutachter für die Bewertung Ihrer Immobilie entscheiden. Seine Fachkompetenz liefert verlässliche Ergebnisse in Form eines genau aufgeschlüsselten und transparenten Gutachtens.