Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter: Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren

Ein Immobiliengutachter kann anhand verschiedener Verfahren ein Immobiliengutachten erstellen. Welche das sind und wie sich unterscheiden, wird in diesem Artikel verraten.

Das Wertgutachten weist nicht nur auf den Wert der Immobilie hin, sondern auch auf dessen Beschaffenheit. Daher wird ein Immobiliengutachter wie der https://www.immobiliengutachterdresden.de/ alle Mängel und Eigenschaften beschreiben, welche den Wert verringern können. Anschließend wird mithilfe des Sachwertverfahrens, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren der Preis für das Objekt ermittelt.

Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter: Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird dazu genutzt, den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Dieser wird dann mit dem Bodenrichtwert addiert. Dieses Verfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn aufgrund einer Immobilie an sich keine Erträge zu ermitteln sind. Also dann, wenn das Ertragswertverfahren nicht genutzt werden kann. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sowie im Bewertungsgesetz können die Richtlinien des Ertragswertverfahrens eingesehen werden.

Wann wird das Sachwertverfahren hauptsächlich angewendet?

Vor allem zur Ermittlung des Wertes von Ein- und Zweifamilienhäusern, sowie Eigentumsimmobilien findet dieses Verfahren Anwendung. Zudem kommt das Sachwertverfahren auch bei öffentlichen Gebäuden wie Schlösser oder Burgen zum Einsatz.

Vor- und Nachteile:

Ein klarer Vorteil ist, dass die Herstellungskosten einer Immobilie immer auf dem aktuellen Preisniveau basieren. Das Sachwertverfahren wird zudem als objektives Verfahren zur Ermittlung des Substanzwerts angesehen. Ein Nachteil ist allerdings, dass bisherige und besonders die zukünftige Änderung am Markt bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt werden.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren findet häufig Anwendung, wenn Marktpreise von Immobilien bestimmt werden müssen.
Hier werden die Vergleichswerte aus Vergleichspreisen ermittelt. Diese sind auf den Wertermittlungsstichtag angepasst, damit eine Veränderung der individuellen Merkmale und die Wertverhältnisse des Objekts nicht berücksichtigt werden müssen.

Wann wird das Vergleichswertverfahren hauptsächlich angewendet?

Sowohl bei unbebauten, als auch bebauten Grundstücken wird dieses Verfahren angewendet, um den Marktwert errechnen zu können. Handelt es sich um bebaute Grundstücke, kommen auch häufig geeignete Vergleichsfaktoren, wie Gebäudefaktoren oder Ertragsfaktoren zum Einsatz. Bei den meisten Objekten, bei denen das Vergleichswertverfahren angewendet wird, handelt es sich um Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser.

Vor- und Nachteile:

Zu den Vorteilen zählt, dass dieses Verfahren recht zu zuverlässig den Preis eines Grundstückes ermitteln kann. Haben Sie entsprechende Daten vorliegen, können Sie dieses Verfahren sogar selbst anwenden. Zu den Nachteilen zählt, dass das Verfahren wenig taugt, sollten keine Vergleichspreise vorliegen. Es wird wohl unwahrscheinlich sein, ein Grundstück zu finden, dass dem zu bewertenden, sehr ähnlich ist.

Ertragswertverfahren:

Beim Ertragswertverfahren werden Gebäudeertragswert und Bodenrichtwert errechnet, um den Verkehrswert eines Grundstückes bestimmen zu können. Bei diesem Verfahren stehen vorwiegend Gewinn und Rendite im Vordergrund, welche sich mit einer Immobilie zukünftig erzielen lassen.

Wann wird das Ertragswertverfahren hauptsächlich angewendet?

Dieses Verfahren kann nur dann angewendet werden, wenn ein Gebäude zukünftig Erträge abwerfen wird. Hauptsächlich kommt es bei Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien, unter anderem Tankstellen oder Hotels zum Einsatz.

Vor- und Nachteile:

Zu den Vorteilen zählt, dass die erwartenden Erträge der Immobilie für die Ermittlung des Wertes berücksichtigt werden. Aufgrund eines Risikozuschlages kann mit alternativen Geldanlagen eine Vergleichbarkeit hergestellt werden. Zu den Nachteilen zählt, dass die zukünftigen Erträge nicht vorausgesagt werden können. Zukünftige Entwicklungen am Markt werden nicht berücksichtigt.